A descrição do imóvel no edital de leilão deve refletir sua situação atual, decide o STJ

Introdução

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, em caso de valorização expressiva do imóvel em razão de obras ou benfeitorias significativas, o edital de leilão extrajudicial deve conter uma descrição atualizada e fiel à realidade do bem, sob pena de nulidade da arrematação por preço vil.

A decisão visa garantir a efetividade da execução e a menor onerosidade ao devedor, prevenindo prejuízos decorrentes de avaliações desatualizadas ou descrições imprecisas que possam desvalorizar artificialmente o imóvel.

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A controvérsia analisada

A questão central discutida pelo STJ foi definir se a descrição do imóvel constante no edital de leilão extrajudicial é independente daquela presente no contrato de alienação fiduciária e quais as consequências jurídicas da alteração dessa descrição.

O caso teve origem em erro de descrição no edital, que apresentava o imóvel apenas como um terreno, ignorando edificações e melhorias significativas realizadas pelo devedor. Como consequência, o bem foi arrematado por apenas 23% do seu valor real de mercado, o que levou à discussão sobre a validade da arrematação.

O que diz a legislação

De acordo com o art. 886, inciso I, do Código de Processo Civil (CPC):

“O leilão será precedido de publicação de edital, que conterá: [...] a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros.”

O objetivo dessa exigência é garantir transparência e permitir que os interessados tenham plena ciência sobre as condições e o valor real do bem, assegurando concorrência justa e evitando prejuízos ao devedor.

Fundamentação do STJ

O STJ destacou que cada ato jurídico e registral relacionado ao imóvel é independente — contrato de mútuo, registro fiduciário, penhora e edital de leilão — e deve refletir a situação fática do bem no momento de sua realização.

Dessa forma, o edital do leilão não pode se limitar à descrição original constante do contrato, devendo ser atualizado com base em avaliação recente e fiel à realidade do imóvel.

A Ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, observou que a descrição incorreta ou desatualizada pode gerar graves prejuízos, como:

• Venda por preço vil, inferior ao valor real do bem;

• Enriquecimento sem causa do arrematante;

• Excessiva onerosidade ao devedor, que vê seu patrimônio subavaliado;

• Desinteresse de potenciais compradores, pela falta de informações adequadas.

Situação concreta e efeitos práticos

No caso analisado, o edital descrevia o imóvel apenas como um terreno, ignorando edificações construídas posteriormente. Essa falha resultou em uma arrematação por valor ínfimo, correspondendo a apenas 23% da avaliação real.

Diante disso, o STJ reconheceu que a alienação judicial é inválida quando ocorre erro material na descrição do bem que compromete o valor da arrematação.

Assim, determinou que, havendo valorização expressiva do imóvel por obras ou benfeitorias relevantes, é indispensável que a descrição e a avaliação do edital sejam atualizadas, sob pena de nulidade da venda.

Inteiro teor da decisão (Informativo STJ)

A controvérsia consiste em decidir se a descrição do imóvel constante no edital de leilão extrajudicial é independente da descrição no contrato que constituiu a propriedade fiduciária e qual a consequência jurídica da mudança de descrição do imóvel.

Nos termos do art. 886, I do CPC, "o leilão será precedido de publicação de edital, que conterá: [...] a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros".

Diante disso, a descrição do inciso I do art. 886 ocorrerá no edital de leilão extrajudicial em conformidade com a avaliação atualizada do bem. Isso deve acontecer em razão de o artigo determinar a descrição do imóvel para que se possa alcançar a finalidade do leilão, qual seja, atribuir liquidez ao bem dado em garantia e assim satisfazer a dívida.

[...]

Com efeito, caso ocorra uma valorização expressiva do imóvel em função de uma obra ou benfeitoria significativa, é necessário que a descrição do bem no edital acompanhe a situação fática atual, em prol da efetividade da execução e da menor onerosidade ao devedor.

REsp 2.167.979-PB, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 9/9/2025, DJEN 17/9/2025.

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Conclusão

A decisão do STJ reforça a importância da atualização da descrição e avaliação do imóvel no momento da elaboração do edital de leilão.

Essa providência assegura:

• a efetividade da execução;

• a proteção do patrimônio do devedor;

• e a obtenção de preço justo, evitando nulidades e litígios futuros.

O entendimento consolida a função social e equilibrada da execução, garantindo que o credor receba seu crédito sem violar o princípio da menor onerosidade ao devedor.

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