A Ilegitimidade Passiva do Credor Fiduciário no Atraso e Vícios de Obra Imobiliária
A definição do alcance da responsabilidade civil das instituições financeiras em demandas ajuizadas por adquirentes de imóveis — motivadas por atraso na entrega ou vícios construtivos — constitui tema central no contencioso imobiliário e bancário.
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o dissídio jurisprudencial existente entre a Terceira e a Quarta Turmas ao julgar o EAREsp 2.422.743/BA (Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJEN 11/09/2026), fixando a tese da ilegitimidade passiva ad causam do credor fiduciário em sentido estrito.
Distinção Funcional: Agente Executor vs. Agente Financeiro Stricto Sensu
A jurisprudência do STJ consolida a responsabilidade do banco a partir da natureza de sua intervenção no contrato:
Agente Executor de Políticas Públicas: Entidades que atuam na concepção, escolha de construtora e fiscalização técnica em programas habitacionais estatais de baixa renda possuem legitimidade passiva.
Agente Financeiro em Sentido Estrito: Bancos que atuam estritamente na concessão de crédito, administração de garantias e cessão fiduciária de recebíveis não respondem solidariamente pelos vícios da edificação ou atraso no cronograma.
Fundamentos Dogmáticos do Entendimento da Segunda Seção
A pacificação promovida no EAREsp 2.422.743/BA amparou-se nos seguintes pilares do direito obrigacional, processual e imobiliário:
Incomunicabilidade Obrigacional (Art. 31-A, § 12, da Lei nº 4.591/1964): O dispositivo introduzido pela Lei nº 10.931/2004 estabelece expressamente que o financiamento e a constituição de garantias fiduciárias sobre unidades imobiliárias não transferem ao credor as obrigações ou responsabilidades do incorporador ou construtor.
Vedação à Presunção de Solidariedade (Art. 265 do Código Civil): A solidariedade decorre unicamente da lei ou da vontade das partes. A aplicação genérica do microssistema do Código de Defesa do Consumidor (CDC) não afasta a regra especial da Lei de Incorporações Imobiliárias.
Natureza da Fiscalização da Obra (In Rem Propriam): A vistoria periódica de engenharia efetuada pelo banco serve exclusivamente para condicionar a liberação de parcelas do mútuo e resguardar o lastro da garantia fiduciária/hipotecária, não se convertendo em garantia de qualidade da construção perante terceiros.
Teoria da Asserção e Reserva de Plenário: A imputação de vícios construtivos direcionada ao financiador desrespeita a pertinência subjetiva da lide segundo a causa de pedir. Além disso, o afastamento do art. 31-A, § 12, por órgãos fracionários sem declaração de inconstitucionalidade viola a Súmula Vinculante nº 10 do STF.
Impactos Práticos no Contencioso e na Redação de Peças
A consolidação do EAREsp 2.422.743/BA fornece elementos definitivos para a estruturação de defesas em favor de instituições financeiras e o correto direcionamento de ações indenizatórias e resolutórias no setor imobiliário:
Sustentação de Ilegitimidade Passiva: Alegação de carência da ação por falta de pertinência subjetiva e inaplicabilidade da responsabilidade solidária do CDC frente ao art. 31-A, § 12, da Lei nº 4.591/1964.
Segurança do Crédito Imobiliário: Proteção contra o encarecimento da concessão de crédito e preservação da autonomia do contrato de mútuo bancário.
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