Ação Civil Pública para Demolição Individual e Omissão Municipal em Regularização Fundiária

A utilização da Ação Civil Pública (ACP) exige a efetiva presença de interesse coletivo que justifique o manejo do instrumento processual. No julgamento do AREsp 2.765.693-SP, a Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu que a utilização em massa de ações civis públicas individuais por ente público municipal, voltadas à demolição de imóveis de moradores de baixa renda em loteamentos cuja regularização é de sua própria responsabilidade, configura ausência de interesse coletivo apto a justificar o manejo da via eleita, o que mascara a omissão do poder público na promoção de política habitacional adequada e viola o direito constitucional à moradia.

O Contexto Fático e a Função da Ação Civil Pública

A controvérsia girou em torno do ajuizamento, por um Município, de ação civil pública com pedido demolitório de imóvel construído em área apontada como irregular. Contudo, constatou-se que o próprio ente municipal havia classificado a localidade como Zona Especial de Interesse Social (ZEIS 1) — categoria destinada à regularização fundiária —, estando o respectivo procedimento administrativo em tramitação na Secretaria de Urbanismo e Habitação à época do julgamento.

Diante disso, definiu-se que a análise sobre a eventual demolição deve ocorrer no curso do procedimento administrativo, após a realização dos estudos técnicos necessários.

Inadequação da Via Eleita e Inexistência de Violação à Lei n. 7.347/1985

O ajuizamento individual em massa de ações demolitórias desacompanhadas de medidas de regularização urbanística e de habitação social agrava a desordem urbana. Conforme destacado no julgado:

• As demandas têm sido voltadas contra moradores de baixa renda em loteamentos cuja regularização é dever do próprio Município, em alguns casos objeto de condenação judicial anterior.

• A utilização da ACP tem servido para o ente público buscar eximir-se de custos inerentes a ações ordinárias, tais como o adiantamento de honorários periciais e despesas com diligências.

• A prática dificulta soluções consensuais coletivas, a exemplo das promovidas por Comissões de Soluções Fundiárias, mascarando a omissão do Poder Público e atingindo de forma transversa o direito à moradia.

  
  

Por essas razões, concluiu-se pela ausência de violação aos arts. 1º, I e VI, e 18 da Lei n. 7.347/1985, haja vista a não configuração de tutela de direitos coletivos na hipótese.

Informativo do Inteiro Teor da Decisão

Controvérsia: A controvérsia volta-se à análise da tese de que cabe ação civil pública para tutela da ordem urbanística e ambiental mesmo quando se busca a demolição de construção individual irregular.

Destaque do Julgado:

"A utilização em massa de ações civis públicas individuais por ente público municipal, voltadas à demolição de imóveis de moradores de baixa renda em loteamentos cuja regularização é de sua própria responsabilidade, configura ausência de interesse coletivo apto a justificar o manejo da via eleita, o que mascara a omissão do poder público na promoção de política habitacional adequada e viola o direito constitucional à moradia."

Informações do Inteiro Teor: Na origem, trata-se de ação civil pública ajuizada por Município com pedido de demolição de imóvel construído em área apontada como irregular. O acórdão recorrido e a sentença de origem revelam, contudo, que o loteamento em questão está classificado pelo próprio Município como Zona Especial de Interesse Social (ZEIS 1), categoria urbanística voltada exatamente à regularização fundiária, e que o procedimento administrativo de regularização do Loteamento já se encontrava em tramitação na Secretaria de Urbanismo e Habitação à época do julgamento.

A sentença concluiu, com acerto, que a eventual demolição da construção deve ser analisada no curso desse procedimento, após os estudos técnicos necessários.

Como bem pontuado pelo magistrado, as ações demolitórias propostas pelo Município apenas vêm contribuindo para o agravamento da desordem urbana, pois estão desacompanhadas de medidas de regularização urbanística e de oferta adequada de habitação social. O Município tem ajuizado dezenas de ações individuais com a roupagem de ação civil pública, em sua maioria, contra moradores de baixa renda de loteamentos cuja regularização é de sua própria responsabilidade e, em alguns casos, objeto de condenação judicial anterior.

O Tribunal estadual já identificou essa prática, assinalando que a via da ação civil pública tem sido utilizada pelo ente público com o objetivo de se eximir dos custos que lhe seriam inerentes, como o adiantamento de honorários periciais e despesas com diligências.

A propositura individual em massa mascara a omissão municipal na promoção de política habitacional adequada. O artifício utilizado pelo ente público dificulta, ainda, a obtenção de soluções consensuais coletivas, como, por exemplo, por meio da atuação das Comissões de Soluções Fundiárias.

O Tribunal de origem reconheceu que não há, no caso dos autos, tutela de direitos coletivos que justifique a utilização da ação civil pública.

Não há, portanto, violação aos arts. 1º, incisos I e VI, e 18 da Lei n. 7.347/1985, pois não se trata de direito coletivo, mas de uma ação que objetiva, de forma transversa, eximir o Município de garantir o direito à moradia às populações carentes de seu território.

Dados do Processo:

• Processo: AREsp 2.765.693-SP

• Relator: Ministro Paulo Sérgio Domingues

• Órgão Julgador: Primeira Turma

• Votação: Por unanimidade

• Julgado em: 18/08/2026

• Publicação (DJEN): 21/08/2026