Capitalização de Juros no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI): STJ veda periodicidade inferior à anual, mesmo que pactuada

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em recente decisão, reafirmou a impossibilidade de capitalização de juros em periodicidade inferior à anual nos contratos firmados no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), ainda que tal condição esteja expressamente pactuada entre as partes. O entendimento foi consolidado no julgamento do REsp 2.086.650-MG, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, julgado em 04/02/2025 e publicado no DJEN em 07/02/2025.

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A controvérsia jurídica

A principal questão enfrentada pelo STJ foi a possibilidade de capitalização mensal (ou em outra periodicidade inferior à anual) de juros em contratos celebrados no SFI, com base na alegação de que haveria pacto expresso entre as partes nesse sentido.

O debate se distingue das teses firmadas nos Temas 246 e 247 do STJ e da Súmula 539, que admitem a capitalização inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional (SFN), desde que haja cláusula expressa.

Diferença entre o SFN e o SFI

É fundamental compreender que o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), criado pela Lei n. 9.514/1997, não se confunde com o Sistema Financeiro Nacional (SFN), regulado pela Lei n. 4.595/1964 e por medidas provisórias como a MP 2.170-36/2001, esta última responsável por autorizar expressamente a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual no SFN.

Já o SFI, embora permita a capitalização de juros (art. 5º, III, da Lei n. 9.514/1997), não dispõe sobre a periodicidade da capitalização, o que impede a aplicação automática da mesma lógica usada no SFN.

A regra da capitalização anual e a Lei da Usura

Nos termos do art. 4º da Lei da Usura (Decreto n. 22.626/1933), é proibida a contagem de "juros sobre juros", salvo na hipótese de acumulação anual de juros vencidos ao saldo devedor. Essa norma continua sendo a regra geral para contratos de mútuo e financiamento, salvo exceção legal expressa.

O STJ já havia pacificado que a capitalização anual é permitida com base nessa norma (REsp 973.827/RS e REsp 1.095.852/PR), mesmo sem previsão expressa no contrato. Contudo, para autorizar a capitalização inferior à anual, é imprescindível que haja previsão legal específica, o que não ocorre na Lei n. 9.514/1997.

O que decidiu o STJ?

A Terceira Turma do STJ, por unanimidade, reafirmou que:

“Nos contratos celebrados no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), não é possível a capitalização de juros em periodicidade inferior à anual, ainda que expressamente pactuada.”

Em sua fundamentação, o STJ destacou que a capitalização de juros em períodos inferiores a um ano é a exceção e, portanto, deve ser interpretada restritivamente, exigindo autorização legal expressa. Como a Lei n. 9.514/1997 apenas autoriza a capitalização genérica, sem definir periodicidade, aplica-se a regra da Lei da Usura, que veda capitalizações em intervalo menor que um ano.

Além disso, a decisão esclareceu que a MP 2.170-36/2001 não é aplicável ao SFI, uma vez que ela se limita ao Sistema Financeiro Nacional.

Impactos práticos da decisão

A decisão do STJ reforça a proteção dos consumidores que celebram contratos no âmbito do SFI, impedindo práticas abusivas como a capitalização mensal de juros quando não respaldada por lei. Além disso, delimita com clareza as diferenças entre os dois sistemas (SFI e SFN), impedindo que cláusulas contratuais sejam utilizadas para contornar a ausência de autorização legal.

Referência completa da decisão

• REsp 2.086.650-MG

• Relatora: Ministra Nancy Andrighi

• Órgão julgador: Terceira Turma

• Data do julgamento: 04/02/2025

• Data da publicação: 07/02/2025 (DJEN)