Limitações à Purgação da Mora nos Contratos de Alienação Fiduciária após Consolidação da Propriedade

Introdução

Recentemente, uma importante decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe esclarecimentos sobre os contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei n. 9.514/1997 com a redação dada pela Lei n. 13.465/2017. O cerne da questão diz respeito à purgação da mora, ou seja, a possibilidade de o devedor reverter a inadimplência após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

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Controvérsia Jurídica

A controvérsia central reside na interpretação da Lei n. 13.465/2017, que modificou dispositivos da Lei n. 9.514/1997, introduzindo, entre outras alterações, o § 2º-B no art. 27. O entendimento consolidado no acórdão recorrido desafiou precedentes da Terceira Turma do STJ, sustentando que, após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, não seria possível a purgação da mora, assegurando apenas o direito de preferência ao devedor fiduciante.

Entendimento do STJ

O STJ, em consonância com a jurisprudência consolidada, estabeleceu que, a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, não se admite a purgação da mora nos contratos de mútuo imobiliário com alienação fiduciária após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário. O devedor fiduciante tem assegurado apenas o exercício do direito de preferência, conforme previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.

Direito de Preferência após Consolidação

A Lei n. 13.465/2017 introduziu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, estabelecendo o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária. Esse direito pode ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão.

Implicações da Decisão

A decisão do STJ consolida o entendimento de que, com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário. Dessa forma, o devedor fiduciante possui apenas o direito de preferência, garantindo-lhe a oportunidade de adquirir o imóvel em condições favoráveis, mas sem a possibilidade de reverter a inadimplência após a consolidação.

Conclusão

A decisão do STJ traz clareza sobre os limites à purgação da mora nos contratos de alienação fiduciária, destacando a importância da interpretação da legislação atualizada para a compreensão das regras aplicáveis a esse tipo de garantia. A consolidação do entendimento reforça a segurança jurídica nas relações contratuais e delimita as possibilidades do devedor fiduciante em situações específicas, contribuindo para um ambiente jurídico mais transparente e previsível.

REsp 1.942.898-SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 23/8/2023, DJe 13/9/2023.