Penhora de imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial: entendimento do STJ

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício no qual está situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que deu origem à dívida, em razão da natureza propter rem da obrigação condominial, desde que o credor fiduciário seja previamente citado.

Neste artigo, explicamos os principais pontos da decisão, com a devida contextualização jurídica para facilitar a compreensão.

O que é obrigação propter rem?

A obrigação propter rem (ou “obrigação real”) é aquela que decorre da titularidade de um bem. Diferentemente das obrigações pessoais, que vinculam diretamente o devedor à prestação, a obrigação propter rem decorre da relação do sujeito com a coisa.

No caso das despesas condominiais, a obrigação nasce do simples fato de o imóvel integrar um condomínio edilício. Por isso, o responsável pelo pagamento dessas despesas é o proprietário do imóvel no momento da cobrança, independentemente de ter sido ele quem deu origem à dívida.

O artigo 1.345 do Código Civil dispõe:

“O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Isso significa que a dívida condominial “gruda” na coisa, acompanhando o imóvel, não a pessoa do devedor original.

Quem é o credor fiduciário?

O credor fiduciário é a instituição financeira ou entidade que, por meio do contrato de alienação fiduciária, detém a propriedade resolúvel do imóvel como garantia do financiamento concedido ao comprador (fiduciante).

Em termos práticos, enquanto o comprador não quita todas as parcelas do financiamento, o imóvel permanece em nome do credor fiduciário. O comprador tem apenas a posse direta e a expectativa de, ao final do contrato, consolidar a propriedade plena do bem.

No contexto do condomínio edilício, o credor fiduciário é considerado condômino, pois é o titular formal do imóvel, ainda que a posse esteja com o devedor fiduciante.

A controvérsia levada ao STJ

A discussão analisada pelo STJ envolvia a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, mesmo que a propriedade formal do bem estivesse em nome do credor fiduciário.

O Tribunal de origem havia entendido que a penhora deveria recair apenas sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, e não sobre o próprio imóvel, pois este integraria o patrimônio do credor fiduciário, que não participou do processo.

O entendimento do STJ

A Segunda Seção do STJ reformou essa decisão e fixou o seguinte entendimento:

É possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, desde que haja a prévia citação do credor fiduciário, em razão da natureza propter rem da obrigação.

O relator, Ministro Raul Araújo, destacou que a propriedade do bem, ainda que resolúvel, torna o credor fiduciário condômino. Por isso, ele se sujeita às obrigações legais decorrentes da titularidade da unidade, inclusive o pagamento de taxas condominiais.

Além disso, o inadimplemento da dívida condominial não pode ser transferido aos demais condôminos, tampouco pode impedir o condomínio de buscar a satisfação do crédito pela via judicial.

Requisitos estabelecidos

O STJ destacou dois pontos fundamentais:

1. Citação do credor fiduciário: para que a penhora do imóvel seja válida, é necessário que o credor fiduciário seja citado e tenha a oportunidade de quitar a dívida, podendo inclusive buscar o ressarcimento junto ao fiduciante ou rescindir o contrato.

2. Preservação da finalidade da obrigação propter rem: o inadimplemento da taxa condominial não pode afetar a coletividade de condôminos. Permitir que a propriedade fiduciária seja um obstáculo à penhora contrariaria a lógica da obrigação propter rem.

Conclusão

A decisão do STJ reafirma o caráter vinculante da obrigação condominial ao bem imóvel, independentemente da sua titularidade formal por meio de contrato de alienação fiduciária. A propriedade fiduciária não pode ser utilizada como escudo contra a cobrança legítima das despesas condominiais.

Ao permitir a penhora do próprio imóvel e não apenas dos direitos do fiduciante, a Corte garante a efetividade da execução e o equilíbrio nas relações condominiais, desde que respeitada a garantia do contraditório ao credor fiduciário.

Referência:REsp 2.100.103-PR, Rel. Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, por maioria, julgado em 12/3/2025, DJEN 27/5/2025.